Faiz Oranlarının Gayrimenkul Satışlarına Etkisi: Son 6 Aylık Analiz
Konut piyasasında 2024 sonundan bu yana yaşanan dalgalanmanın merkezinde faizler yer alıyor. Ocak 2025’teki ilk PPK toplantısında politika faizinin %45’e çekilmesi, bankaların konut kredisi maliyetlerini kısmen aşağı yönlü revize etmesine yol açtı.
Marttaki ikinci indirimle politika faizi %42,5’e geriledi ve konut kredisi faiz oranlarında ortalama 27 baz puanlık düşüş görüldü. Bununla birlikte konut kredisi faizi hâlâ enflasyonun üzerinde seyrediyor; bu durum hem ödeme planlarını uzatıyor hem de aylık taksitleri yükseltiyor.
Faiz Oranlarının Gayrimenkul Piyasasına Genel Etkileri
Makroekonomik teoride faiz, konut talebini hem borçlanma maliyeti hem de alternatif getiri kıyaslaması yoluyla etkiler. Faiz düşüşü ise tam tersi yönde teşvik edici yönde ilerliyor; fakat enflasyonun yüksek seyrettiği ortamlarda gayrimenkul “enflasyona karşı korunak” algısıyla talep görmeye devam ediyor.
Son indirimlerle maliyet baskısı azalsa da krediye erişimdeki bankacılık kriterleri talebi filtreliyor. Ayrıca yüksek mevduat faizi, bazı yatırımcıları likiditede kalmaya yönlendirerek satış hızını yavaşlatıyor.
Son 6 Ayda Faiz Oranlarındaki Değişimler ve Satış İstatistikleri
Son yarım yılda iki kademeli faiz indirimi, bankacılık sektörünün kredi fiyatlamasını gevşetti; ancak bu indirimlerin konut satışlarına yansıması zamana yayıldı. Ocak indirimi sonrası ipotekli satışlar temkinli artarken toplam satışlarda belirgin hareket görülmedi. Mart indirimiyle birlikte bankalar kampanyalara ağırlık verdi ve nisanda satış adedi 118 bin 359’a çıkarak bir önceki yıla göre %56,6 sıçradı. Öte yandan 2024 Ekim-Aralık döneminde yabancılara satış %37,2 düşerek pazarın döviz girdisini zayıflattı.
Türkiye’de Konut Kredisi Faiz Oranlarındaki Yükseliş
Küresel sıkılaşma döngüsünün ardından Türkiye’de konut kredisi faizi 2024 boyunca %40 bandının üzerine çıktı. Ocak 2025 indirimi sonrası oranlar ortalama 27 baz puan düşse de %41 seviyesinde kaldı. Mart 2025’te politika faizindeki ikinci kesintiyle bankalar tabela faizlerini %2,80-%3,10 aralığına çekti.
Faiz yükselişinin en belirgin etkisi kredi talebinin vade kısaltması oldu; 180 ay vadeler yerini 120 ay ya da 96 ay seçeneklerine bırakıyor. Yüksek taksitler, alıcıları peşinat oranını artırmaya veya senetli firma finansmanına yönlendiriyor. Ayrıca yatırım amaçlı alımların bir kısmı KDV avantajlı ticari gayrimenkule kayıyor.
TÜİK Verilerine Göre Konut Satışlarındaki Düşüş
Resmî istatistikler 2024’ün ikinci yarısından itibaren belirgin yavaşlamayı ortaya koyuyor. Haziran 2024’te satış adedi %5,2 azalırken, ipotekli satışlarda %20,9 düşüş yaşandı. Yabancılara satışta ise Ocak-Ekim dönemi bazında %37,2’lik gerileme, döviz bazlı talebin zayıflığını teyit etti. Eylül ve Kasım bültenleri yabancı payının %1,4 seviyesine kadar indiğini gösteriyor.
İlk el konutların payı yıllık bazda sadece 1,8 puan artarken, ikinci el satışlar yüksek stok nedeniyle daha esnek fiyatlarla hızlandı. Bu tablo, faiz indirimine rağmen talebin seçici kaldığını ve özellikle krediye erişimin zor olduğu segmentlerde satışların baskı gördüğünü ortaya koyuyor.
Bölgesel Talep Farklılıkları ve Piyasa Eğilimleri
İstanbul, Ankara ve İzmir’in toplam satışlardan aldığı pay %31-34 bandında istikrarını koruyor. İstanbul tek başına 239 bin 213 adetlik satışla 2024’te liderliğini pekiştirdi; buna karşılık Ardahan, Hakkari ve Bayburt gibi illerde yıllık satış 1.000 adedin altında kaldı. Büyükşehirlerde artan kira getirisi yatırımcı ilgisini canlı tutarken, Anadolu’da yüksek kredi faizi ve gelir farkı talebi sınırlıyor.
Turizm şehirlerinde (Antalya, Muğla) yabancı alımları gerilese de sahil bandındaki arz kısıtı nedeniyle fiyat dayanıklılığını koruyor. Karadeniz’de kentsel dönüşüm projeleri stok fazlasını törpüleyerek talebi dengeliyor. Ege’de ise tarım arazisi yatırımlarının popülerleşmesi konuta yönelen fonu azaltıyor.
Gayrimenkulün Yasal ve Fiziki Durumunun Satışlara Katkısı
Faizin ötesinde, tapu ve yapı kayıt süreçlerinin sorunsuz ilerlemesi bir mülkün pazarlanabilirliğini doğrudan etkiler. Tapuda ipotek, haciz ya da aile konutu şerhi bulunan taşınmazlar banka onay süresini uzatırken alıcıda risk algısını artırır. Eksiksiz iskan ve proje uygunluğu, krediye konu olacak ekspertiz değeri üzerinde belirleyici rol oynar.
Fiziksel kaliteyi belgeleyen yapı denetim raporları, özellikle deprem sonrası bilinç artışıyla kritik hale gelmiştir. Satıcının kat mülkiyeti, enerji kimlik belgesi ve DASK poliçesini sunması da güven inşa eder. Dolayısıyla yasal-fiziksel şeffaflık, yüksek faiz ortamında bile satış hızını artırabilen bir rekabet avantajı yaratır.
Yasal Sorunların ve Belge Eksikliklerinin Satış Sürecine Etkisi
Bir tapu kaydındaki ipotek veya haciz, alıcının kredi kullanmasını engelleyebilir ya da süreci uzatır; bu durumda satış çoğu kez ipoteğin kaldırılması şartıyla gerçekleşir. Eksik iskan belgesi, bankaların ekspertiz değerini düşürerek kredi limitini sınırlar. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmemiş projelerde noterde ek taahhütname istenmesi de süreci uzatan başka bir faktördür. Tapu harcında usulsüz bedel beyanı, vergi cezası riskini doğurarak tarafları geri adım atmaya zorlayabilir.
Fiziki Durum ve Kalite Faktörlerinin Alıcı Kararları Üzerindeki Rolü
6 Şubat depremlerinin ardından yapı dayanıklılığı, alıcıların bir numaralı önceliği haline geldi; deprem raporu bulunan binalar rakiplerine göre daha hızlı el değiştiriyor. Enerji performansı A-B sınıfı olan projeler, uzun vadede fatura tasarrufu sunarak yüksek faizli kredinin maliyetini telafi etme argümanıyla öne çıkıyor. Yaşlı binalarda asansör, tesisat ve yalıtım yenileme maliyetleri ekspertiz değerini aşağı çekerken, yeni binalarda akıllı ev teknolojileri talebi artırıyor. Site içi sosyal alanlar ve güvenlik hizmetleri, özellikle çocuklu ailelerde satın alma kararını hızlandırıyor. Tadilat gerektiren dairelerde peşinat sonrası ek masraf kalemi, yüksek faizli kredi taksitlerine ilave yük bindirdiği için alıcılar sıfır/yenilenmiş evleri tercih edebiliyor.
Alıcılar İçin Finansal Planlama Tavsiyeleri
Kredi faizlerinin %40 bandında seyrettiği bir piyasada finansal disiplinden ödün vermemek, mülkün toplam maliyetini düşürmenin en etkili yolu. Öncelikle gelir-gider dengenizi 120 aylık taksit ödemesini kapsayacak şekilde revize etmek, kredi skorunuzu korur. Bankalar faiz kampanyalarını genellikle maaş müşterilerine ve otomatik ödeme talimatı verenlere yönelttiği için, vadeli hesap ilişkilerini gözden geçirmek tasarruf sağlar. Ayrıca alternatif finansman (senetli satış, kooperatif sistemi) seçeneklerini araştırmak, krediye bağımlılığı azaltır.
Kaynaklar
