22 Eylül 2025 - 2 dk okuma süresiGayrimenkul Rehberi

Hisse Senedi Nedir? Hisseli Gayrimenkulden Farkı Nedir?

Sermaye piyasalarında “hisse senedi (pay)” bir şirkete ortaklığı, “hisseli gayrimenkul (paylı mülkiyet / fractional real estate)” ise bir taşınmazın paylar halinde ortak sahipliğini anlatır. İkisinin de ortak noktası parçalı sahipliktir; fakat işleyiş, likidite, denetim ve hukuki çerçeve bambaşkadır. Hissede düzenleyici otorite, borsa kuralları ve sürekli kamuyu aydınlatma vardır; yatırımcı payını saniyeler içinde satıp nakde dönüşebilir. Hisseli gayrimenkulde ise Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri, tapu işlemleri, paydaşlar arası ilişkiler ve çoğu zaman sınırlı ikinci el piyasası devreye girer.

Hisse Senedi Nedir?

Hisse senedi (pay), anonim ortaklıkların sermaye payını temsil eden ve sahibine şirket üzerinde ortaklık hakları sağlayan menkul kıymettir. Pay sahibi oy kullanma, temettü alma, sermaye artırımlarına katılma ve şirketten bilgi alma gibi haklara sahiptir; buna karşılık piyasa koşullarından kaynaklanan fiyat dalgalanması riskini de üstlenir. Borsa İstanbul’da (Pay Piyasası) işlem gören paylar, SPK düzenlemeleri ve borsa prosedürleriyle çerçevelenir.

Hisseli Gayrimenkul Nedir?

Hisseli gayrimenkul (paylı mülkiyet), “maddi olarak bölünmemiş” bir taşınmazın tamamı üzerinde birden çok kişinin belirli paylarla malik olmasıdır; herkes eşyanın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir. Paylar tapu kaydında oranla (ör. 1/10) gösterilir; ancak taşınmaz “kimin hangi odası/parseli” değil “tamamında pay” mantığıyla çalışır. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılarca haczettirilebilir; fakat diğer paydaşların yasal önalım (şuf’a) hakkı doğar.

Hisse Senedi ile Hisseli Gayrimenkul Arasındaki Temel Farklar

Sahiplik ve düzenleme: Hisse senedinde şirket ortaklığı söz konusudur; SPK ve borsa kuralları geçerlidir. Hisseli gayrimenkulde mülkiyet TMK hükümlerine tabidir ve tapu işlemleri esas alınır.
Likidite: Hisse senetleri borsada anlık alınıp satılabilir. Hisseli gayrimenkulde pay devri tapu üzerinden yapılır; likidite daha düşüktür ve alıcı bulma süreci uzayabilir.
Haklar ve karar alma: Hissede oy, temettü ve kamuyu aydınlatma mekanizmaları vardır. Paylı mülkiyette kullanım/yararlanma, gider paylaşımı, çoğunluk-oybirliği ve önalım gibi medeni hukuk kurumları öne çıkar.
Risk türü: Hissede piyasa ve şirket riski baskındır; düzenleyici tedbirler (ör. brüt takas) görülebilir. Hisseli gayrimenkulde paydaş anlaşmazlığı, önalım davaları ve ortaklığın giderilmesi gibi hukuki riskler belirgindir.
Getiri yapısı: Hissede temettü ve fiyat artışı; hisseli gayrimenkulde kira gelirleri ve değer artışı hedeflenir. Fractional real estate platformları doğrudan mülk seçtirir fakat likidite ve çeşitlilik REIT’lere göre daha zayıf olabilir.

Hisseli Gayrimenkulde Ortaklık Yapıları ve Prosedürler

Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinin hakkıyla bağdaşacak ölçüde taşınmazdan yararlanabilir; nizalar halinde hâkim, kullanımın zaman/yer esaslı paylaşımını belirleyebilir. Olağan işler (küçük bakım, vergi ödemesi) çoğunlukla tek başına veya basit çoğunlukla yürürken; kiraya verme gibi önemli işler için hem kişi hem pay çoğunluğu aranabilir, kullanım amacını tümden değiştiren kararlar çoğu kez oybirliği gerektirir. Pay devri, rehin ve haciz mümkündür; ancak satış halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Hisseli Gayrimenkulde Sık Sorulan Satış ve Devir Sorunları

Hisseli tapuda en çok “habersiz satış”, satışın engellenmesi, iptal-tescil ve süreler konuşulur. Türk hukukunda paydaşın payını üçüncü kişiye satması prensip olarak serbesttir; ancak diğer paydaşların yasal önalım (şuf’a) hakkı satış sonrası devreye girer. Bu hak, belirli sürelerde kullanılmazsa düşer ve sonradan ileri sürülemez. Satış ve devirlerde noter bildirimi, tescil tarihi ve tapu bedeli gibi ayrıntılar davanın kaderini etkileyebilir. Cebrî artırma (icra ihalesi) gibi istisnai yollarda önalım hakkı kullanılamaz.

Hisseli Tapu Habersiz Satılabilir mi?

Evet. Paydaşlardan biri, sahip olduğu payı başkalarına satabilir; bu satış için diğer paydaşlardan önceden izin alma zorunluluğu yoktur. Ancak satış gerçekleştiğinde, TMK m.732 uyarınca diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payın kendi adlarına tescilini mahkemeden isteyebilir (bedeli ödeyerek). Uygulamada “habersiz satış” ifadesi, önceden haber verilmeden yapılan devri anlatır; hukuken satış geçerlidir fakat önalım davasına açık hale gelir.

Hisseli Tapu Satışı Nasıl Engellenir?

Bir paydaşın kendi payını satması kural olarak engellenemez; mülkiyet hakkı gereği pay devri serbesttir. Pratikte iki savunma hattı öne çıkar: (1) Önalım hakkını etkin kullanmak (satış noter bildirimi gelince 3 ay içinde, her halde 2 yıl içinde dava) ve (2) paydaşlar arasında kullanım-yönetim anlaşmalarını şerh ederek ortaklığın sürdürülebilirliğini artırmak. Sahte/izinsiz işlemlere karşı TKGM WebTapu üzerinden “malik bizzat gelmeden tasarrufi işlem yapılamaz” beyanı eklemek, vekâlet kötüye kullanımını sınırlayan bir emniyet supabıdır; fakat meşru bir satışı yasaklamaz.

Hisseli Tapuda Habersiz Satışın İptali

“İptal” teknik olarak çoğu dosyada doğru terim değildir; izlenen yol “tapu iptali ve adınıza tescil” sonucunu doğuran önalım (şuf’a) davasıdır. Yani mahkeme, satış bedeli ve masrafları ödemeniz koşuluyla, üçüncü kişiye geçen payı sizin adınıza tescil eder; işlem tamamen yok sayılmaz, alıcı-satıcı arasındaki tescil sizin lehinize çevrilir. Bu nedenle delil olarak satış bedeli, noter bildirimi, tescil tarihi ve bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi kritik önemdedir. Cebrî artırma satışlarında önalım kullanılamaz; bu hallerde “iptal-tescil” de gündeme gelmez.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Zamanaşımı Süresi

Burada “zamanaşımı” değil hak düşürücü süre söz konusudur. TMK m.733’e göre önalım hakkı, satış noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde ve her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır; bu süreler geçerse hak düşer. Bildirim yapılmadıysa bile mutlak 2 yıllık üst sınır işlemeye devam eder. Bu süreler durmaz-kesilmez; hak düşürücü nitelikte oldukları için hakime resen gözetilir.

Hisseli Mülke Alternatif Yatırım Seçenekleri

Hisseli taşınmaz paylaşımı size cazip gelse de daha likit, düzenlenmiş veya pasif seçenekler arıyor olabilirsiniz. Türkiye’de emsal ürünler arasında GYO (REIT) payları, Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF), SPK düzenlemeli Gayrimenkul Sertifikaları ve klasik hisse senetleri öne çıkar.

GYO’lar (REIT): Gelir üreten taşınmazlardan kira ve alım-satım kazancı hedefleyen şirket hisseleridir; borsada işlem görür, profesyonel yönetim ve yüksek şeffaflık sunar. Likittir, tek tıkla alınıp satılır.
GYF’ler: SPK tebliğiyle düzenlenen, portföyünde gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı varlıklar bulunduran fonlardır; stratejiye göre proje, kira veya değer artışı odaklı olabilir. Nitelikli yatırımcıya satılan türleri yaygındır.
Gayrimenkul Sertifikası: Belirli projelere küçük paylarla ortak olmayı sağlayan, ihraçları SPK tebliğine tabi bir enstrümandır; projenin ilerleyişine bağlı riskleri vardır.
Klasik Hisse Senetleri: Gayrimenkul dışı sektörlere de dağılma imkânı, temettü potansiyeli ve yüksek likidite sunar; piyasa riski taşır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Hisseli gayrimenkul yatırımının vergisel avantajları nelerdir?

Konut veya işyeri gibi kiraya verilen hisseli taşınmazlarda kira geliri payınız oranında size aittir; beyan ve vergileme de bu oran üzerinden yapılır. Gerçek gider yöntemini seçerseniz bakım-onarım, sigorta, faiz gibi giderlerin payınıza düşen kısmı indirilebilir; götürü gider yönteminde ise kanundaki oran üzerinden indirim uygulanır (mevzuat dönemsel değişebilir). Vergisel avantaj, maliyetin ortaklaşa paylaşımı ve gider indirimlerinin paylı uygulanabilmesinden gelir; ancak istisna tutarları, oranlar ve beyan eşikleri her yıl değiştiğinden güncel GİB rehberleri esas alınmalıdır.

Hisseli tapuda izale-i şuyu davası ne kadar sürer?

Kesin bir takvim yoktur; yer, taraf sayısı, bilirkişi/kıymet takdiri, itirazlar ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Uygulamada sulh hukuk mahkemelerinde yaklaşık 1–1,5 yıl bandı sık görülür; ancak daha kısa/uzun sürebilir. Dava sonunda aynen taksim mümkünse fizikî paylaşım, değilse satış ve bedelin paylaştırılması kararı verilir. Satış aşamasıyla birlikte süreç uzayabilir; parasal tahsil ve dağıtım için ek süreler gerekir.

Kaynaklar