01 Ekim 2025 - 3 dk okuma süresiGayrimenkul Rehberi

Hisseli Konut Nasıl Alınır?

Hisseli konut; tek bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından belirli paylarla ortaklaşa sahiplenildiği bir mülkiyet modelidir. Doğru planlandığında sermaye yükünü azaltır, erişimi zor lokasyonlarda alım fırsatı yaratır ve düzenli kira/sermaye kazancı sağlayabilir. Ancak bu model, hukuki süreçlerin dikkatle yönetilmesini ve paydaşlar arasında net oyun kurallarını gerektirir.

Hisseli Konut ve Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli (ortak) tapu, aynı taşınmaz üzerinde birden çok kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu düzeni ifade eder; Türk Medeni Kanunu’nda birlikte mülkiyet iki ana başlıkta düzenlenir: paylı mülkiyet (eski deyimle “müşterek”) ve elbirliği mülkiyeti. Paylı mülkiyette herkesin oranı bellidir; her pay rehnedilebilir, devredilebilir ve alacaklılarca haczedilebilir.

Elbirliği mülkiyetinde (çoğunlukla miras yoluyla), pay oranları belirlenmemiştir; tasarruf ve önemli işlemler kural olarak hep birlikte yapılır ve tek başına satış/rehin mümkün değildir. Tapu sicilindeki kayıt türü, satın alma–kiraya verme–ipotek–bölme gibi tüm sonraki kararları doğrudan etkiler. Bu nedenle taşınmazın “paylı mı, elbirliği mi” olduğunun tespiti ve tapu takyidatlarının (ipotek, haciz, şerh) incelenmesi ilk adımdır.

Hisseli Tapu ile Müşterek Tapu Arasındaki Farklar

Günlük dilde “hisseli” ve “müşterek” zaman zaman aynı anlamda kullanılır; hukuken belirleyici ayrım “paylı mülkiyet” (müşterek) ile “elbirliği mülkiyeti” arasındadır. Satın alma, ipotek, kiralama ve bölme süreçlerinde bu ayrımın bilinmemesi ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

Paylı mülkiyet (müşterek): Herkesin tapuda oranı yazılıdır; pay sahibi kendi payını satabilir, ipotek verebilir, haciz konulabilir. Kiraya verme gibi “önemli yönetim işleri” pay ve paydaş çoğunluğu ile mümkün olur; kullanım amacını değiştirmek ve büyük inşai işler çoğu kez oybirliği ister.
Elbirliği mülkiyeti: Pay oranı belirlenmemiştir; tasarruflar birlikte yapılır. Uygulamada yönetim zordur; bu yüzden TMK m.644 miras ortaklığında elbirliğini paylı mülkiyete dönüştürme imkânı tanır (mahkeme veya tüm mirasçıların sözleşmesiyle).
Pratik sonuç: Paylı mülkiyette hisse devri ve ipotek daha esnektir; elbirliğinde ise önce paylar belirginleştirilmeli (dönüşüm) ya da ortaklık giderilmelidir (izale-i şuyu).

Hisseli Konut Satın Alma Süreci

Tapu & takyidat incelemesi: Tapu türünü (paylı/elbirliği), hisse oranlarını, ipotek–haciz–şerhleri, imar durumunu ve bağımsız bölümlere ilişkin kayıtları kontrol edin; e-Devlet/TKGM ve yerel belediye/imar birimi üzerinden doğrulayın.
Şufa (ön alım) risk analizi: Paylı mülkiyette bir pay üçüncü kişiye satıldığında, diğer paydaşlar belirli sürelerde dava açarak payı aynı şartlarla üzerlerine alabilir. Noterden tebliğ tarihiyle 3 ay, her hâlükârda satıştan itibaren 2 yıl dolduğunda şufa hakkı düşer; feragat varsa şerh edilmesi gerekir.
Hisse sözleşmesi & kullanım planı: Kimin nerede/hangi süreyle kullanacağını, kira paylaşımını, ortak gider–yatırım karar mekanizmasını ve çıkış/öncelikli alım (right of first refusal) esaslarını yazın. Çok hisseli yapılarda profesyonel yönetim/kamuya karşı temsilci belirlemek uyuşmazlıkları azaltır.
Finansman ve ipotek: Banka yalnızca sizin payınıza ipotek tesis edebilir; paylı mülkiyette her pay bağımsızca rehnedilebilir. İpotek resmi senetle tapuda kurulur; tutar/faiz/derece belirtilir.
Tapu devri & tescil: Satış sözleşmesi ve evraklar tamamlandığında tapu müdürlüğünde tescil yapılır; pay oranı ve takyidatlar sicile işlenir. Web Tapu ile randevu/başvuru süreçlerini hızlandırabilirsiniz.

Hisseli Konut Satışı Nasıl Yapılır?

Satış iki biçimde ilerler: Tüm paydaşların birlikte hareket ettiği “tamamın satışı” ve yalnızca bir payın üçüncü kişiye devri. Pay satışı yapılacaksa, alıcı şufa riskini yönetmek için diğer paydaşlara noter bildirimi ve (mümkünse) şufa feragat şerhi talep eder. Tamamın satışında ise oybirliğiyle hareket edilmesi ve mevcut ipotek/hacizlerin kapatılması gerekir; aksi hâlde işlem tescil edilemeyebilir. Her iki senaryoda da resmi senet tapu müdürlüğünde düzenlenir ve tescil ile mülkiyet geçer.

Hissedarların Ön Alım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyette bir pay üçüncü kişiye satıldığında, diğer paydaşlar aynı koşullarla payı edinmek için alıcıya karşı dava açabilir. Bu hak “bağlayıcı süreler”e tabidir: satış, noterden diğer paydaşa bildirildiyse 3 ay; bildirilmediyse satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılmazsa düşer. Şufa feragati resmi şekilde yapılıp tapuya şerh verilirse, sonraki satışlarda bu hak kullanılamaz; belirli bir satışa özgü feragat yazılı olarak yapılabilir. Dava açıldığında, mahkemece belirlenen bedel ve masraflar yatırılır; hüküm kesinleştiğinde pay alıcıdan şufa sahibine geçer.

Hisseli Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tapu türü ve takyidatlar: Paylı/elbirliği ayrımını, hisse oranlarını ve tüm şerh/rehin/hacizleri görün. Elbirliği ise tasarrufların birlikte yapılacağını; paylı ise her payın ayrı rehnedilebileceğini unutmayın.
Şufa stratejisi: Noter bildirimi, feragat şerhleri ve süre yönetimini planlayın. Sözleşmeye şufa riski doğarsa fesih/bedel iadesi hükmü eklemek alıcıyı korur.
Kullanım planı ve yönetim: Kira paylaşımı, aidat/onarım, tadilat–büyük işler karar çoğunluğu/oybirliği şartlarını yazın; temsilci atayın. Kat Mülkiyeti kapsamındaki aidat ve genel kurul kurallarına uyum önemlidir.
Finansman & ipotek uygunluğu: Bankanın hisse ipoteğini kabul koşullarını önceden teyit edin; rehin sırası/derecesi ve limitleri netleştirin.
Çıkış (exit) ve değerleme: Pay devri, öncelikli alım hakkı (ROFR), değerleme metodu ve satış prosedürü önceden belirlenirse anlaşmazlık azalır. Çok paydaşlı yatırımlarda ortaklık sözleşmesi şarttır.

Hisseli Tapuda Kullanım Hakkı ve Yönetim

Paylı mülkiyette her paydaş, malın tamamını birlikte kullanma hakkına sahiptir; ancak günlük/olağan işler dışında kalan “önemli yönetim işleri” (kiraya verme, kapsamlı tadilat, kullanım amacını değiştirme vb.) çoğu kez pay ve paydaş çoğunluğu veya oybirliği ister. Kiraya verme işlemi Yargıtay uygulamasında önemli yönetim işidir; çoğunluk sağlanmadan yapılan kira sözleşmesi, onay vermeyen paydaşları bağlamayabilir. Öte yandan oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, özgülenen amacın değiştirilmesi veya olağan kullanım ölçüsünü aşan yapılar için tüm paydaşların kabulü gerekir.

Hisseli Konut Sahibi Olmanın Avantajları

Daha düşük giriş maliyeti: Sermaye yükü paylaşıldığı için bütçeyi zorlamadan kaliteli lokasyonlarda mülk edinilebilir. Turistik bölgelerde “paylaşımlı kullanım” modeliyle yüksek sezonlarda değer yakalanabilir.
Risk dağıtımı: Bakım–onarım ve beklenmedik giderler paydaşlara bölündüğünden nakit akışı daha öngörülebilirdir.
Likidite esnekliği: Pay devri mekanizmasıyla tam mülk satışına kıyasla daha hızlı çıkış seçenekleri bulunur (şufa koşullarına dikkat).
Yönetim ölçek ekonomisi: Profesyonel yönetimle aidat, bakım ve sigorta süreçleri verimli koordine edilebilir.
Kira ve değer artışı: Kira geliri ve sermaye kazancı hisse oranlarına göre dağıtılır; kurumsal kiralama yönetimleri bu geliri düzenli hale getirebilir.

Hisseli Konut Sahibi Olmanın Dezavantajları

Karar alma zorluğu: Kiraya verme, tadilat, kullanım planı gibi konularda çoğunluk/oybirliği gereği süreç uzayabilir; geçersiz kira sözleşmesi ihtimali doğar.
Şufa riski: Üçüncü kişiye satışta paydaşların ön alım hakkı, işlem güvenliği/gün planını etkileyebilir; süre–tebliğ yönetilmelidir.
Finansman kısıtları: Bankalar hisseli yapılarda teminatı sınırlı kabul edebilir; yalnızca pay ipoteğiyle ilerlemek gerekebilir.
Fiilî kullanım anlaşmazlıkları: Paydaşların beklentileri farklılaştığında ecrimisil, tahliye veya ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Çıkış maliyetleri: Ortaklığın giderilmesi davası ve parselasyon/kat mülkiyeti süreçleri zaman ve maliyet doğurur.

Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır veya Bölünür?

İmar–parsel uygunluğu analizi: Belediyeden parsel büyüklüğü ve ifraz (ayırma) şartlarını öğrenin; şartlar uygunsa kadastro–imar işlemleri başlatılır. Tüm maliklerin muvafakati süreci hızlandırır.
Kat irtifakı/kat mülkiyeti (binalar): Yapı projeleri ve yönetim planı hazırlanıp maliklerin tamamının muvafakati ile bağımsız bölümler adına ayrı tapular alınabilir. İmar barışından alınan Yapı Kayıt Belgesi varsa, cins değişikliği/kat mülkiyeti için ek şartlar aranır.
Elbirliğinden paylıya dönüşüm (miras): TMK m.644 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde talep edilerek elbirliği paylı mülkiyete çevrilebilir; böylece herkes kendi payında tasarruf edebilir.
Anlaşma sağlanamazsa “izale-i şuyu”: Sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır; aynen taksim mümkün değilse satışla paylaşım yapılır (İİK usulü). Arabuluculuk dava şartı olarak uygulanır.

Hisseli Tapuda Haciz ve Kira Alacağı

Paylı mülkiyette her pay bağımsız bir malvarlığı değeridir; bu nedenle bir paydaşın payı alacaklıları tarafından haczedilebilir veya rehnedilebilir. Kiraya verme kararı çoğunluk gerektirir ve çoğunluk olmadan akdedilen kira, onay vermeyen paydaşları bağlamayabilir. Buna karşılık, kiralama gerçekleşmiş ve kira tahsil edilmişse onay vermeyen paydaşın, payına düşen kira kısmını talep etmesi mümkündür. Kat mülkiyeti rejimindeki aidat ve ortak giderler, malik ve bazı hallerde kullanıcı (kiracı) bakımından müştereken ve müteselsilen sorumluluk doğurur.

Kaynaklar