Hisseli Konut Nasıl Satılır?
Hisseli bir konutu satarken “hangi mülkiyet türü”ne sahip olduğunuzu, diğer hissedarların hangi haklara sahip olduğunu ve tapu/mhk (TMK–KMK) hükümlerinin satış adımlarını nasıl şekillendirdiğini doğru okumak gerekir. Satış; ya tüm paydaşların birlikte hareket ederek taşınmazın tamamını devretmesi ya da bir paydaşın yalnızca kendi hissesini üçüncü kişiye satması şeklinde yürüyebilir. Her iki senaryoda da tapu müdürlüğündeki resmi işlem, vergi–harçlar ve varsa emlak danışmanı sözleşmesi kritik aşamalardır.
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu; bir taşınmazın maddi olarak bölünmemiş bütününde birden çok kişinin “belirli paylarla” malik olduğu birlikte mülkiyet türünü ifade eder. Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi, payların aksi kararlaştırılmadıkça eşit sayılacağını ve her paydaşın kendi payı üzerinde malik gibi tasarruf edebileceğini söyler. Bu yapı, hem bireysel hakları (payı devretme, rehnetme) hem de ortak yararı (malın korunması, yönetimi) birlikte gözetir. Tapu sicilinde taşınmaz tek sayfada görünür; pay oranları ve maliklerin kimlikleri kayıtlıdır.
Hisseli Tapu Çeşitleri
- Paylı (Müşterek) Mülkiyet: Her malik belli bir yüzde/pay ile kayıtlıdır; kendi payını tek başına devredebilir, rehnedebilir. Yönetim ve kullanımda çoğunluk–oybirliği ayrımları vardır; önalım hakkı bu rejimde doğar.
- Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti: Paylar belirli değildir; tasarruf ve satış için tüm ortakların birlikte hareketi gerekir. Genellikle mirasın intikali anında ortaya çıkar; çoğu işlemden önce paylıya dönüştürme yapılır.
- Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti: Tamamlanmış binalarda bağımsız bölüm için ayrı tapu (kat mülkiyeti) vardır; hisseli tapu değildir. Proje aşamasında kat irtifakı bulunabilir; yine bireysel paylar tescillenir.
Hisseli Tapu ile Müşterek Tapu Arasındaki Farklar
- Payların Belirlenmesi: Paylıda pay yüzdesi tapuda kayıtlıdır; elbirliğinde paylar belirlenmemiştir.
- Tasarruf Yetkisi: Paylıda herkes kendi payını devredebilir/rehne konu edebilir; elbirliğinde tüm ortakların birlikte işlemi gerekir.
- Uyuşmazlık Çözümü: Her iki tipte de “izale-i şuyu” mümkündür; ancak elbirliğinde önce paylıya dönüştürme gereksinimi sık görülür.
Hisseli Konut Satışı Süreci
- Tapu & Pay Analizi: Mülkiyet türü, pay oranları, takyidat (ipotek, haciz, şerhler) ve yönetim planı (KMK) incelenir. Hisseli satışın iki yolu (pay devri veya hissenin devri) için tapu müdürlüğü prosedürü belirlenir.
- Mutabakat ve Yetki: Tüm paydaş satıyorsa randevu tarihine kadar vekâlet/temsil ayarlanır; bir payın satışı varsa satıcı paydaş tek başına işlem yapabilir. (Elbirliğinde istisna: birlikte işlem şartı.)
- Ön Alım (Şufa) Yönetimi: Satış şartları belirlenince noter bildirimi ve süreler (3 ay–2 yıl) gözetilerek sürecin ileride iptal davasına konu olmaması sağlanır.
- Arabuluculuk (İhtilaflı Durum): 7445 sayılı Kanun değişikliğiyle ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk dava şartıdır; anlaşma olmazsa dava açılır.
- İzale-i Şuyu Yol Haritası: Sulh hukuk mahkemesinde, önce fiziki taksim mümkün mü bakılır; değilse açık artırmayla satış ve bedelin pay oranına göre dağıtımı kararı verilir.
- Teslim–Bedel–Vergi: Tapu tescili sonrası taşınmaz bedeli/komisyon/harçlar ödenir; varsa kiracı/fiili kullanım devri protokole bağlanır.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış ve Sonuçları
Paylı mülkiyette bir paydaş, payını üçüncü kişiye satabilir; ancak diğer paydaşların “yasal önalım hakkı” devreye girer. Noter bildirimiyle birlikte 3 aylık hak düşürücü süre işlemeye başlar; bildirim yapılmasa bile her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde önalım davası açılabilir. Önalım davası alıcıya karşı açılır; mahkemece belirlenen süre içinde satış bedeli ve alıcının tapu giderleri depo edilir. Cebrî artırma ile satışlarda önalım kullanılamaz; feragat resmi şekilde yapılırsa tapuya şerh verilebilir.
Hisseli Konut Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Takyidat ve Pay Doğrulaması: Tapu kayıt örneği ve takyidat dökümü alın; ipotek–haciz–intifa gibi sınırlı ayni hakları ve pay yüzdesini kontrol edin. Bu kayıtlar satış kabiliyetini ve bedeli doğrudan etkiler.
- Ön Alım Risk Planı: Noter bildirimi, bedel şartı ve süre yönetimi (3 ay–2 yıl) için sözleşmeye açık hükümler koyun; feragat varsa resmi şekil ve şerhi arayın.
- KMK ve Yönetim Planı: Apartmanda bağımsız bölüm yoksa ortak yerlerin kullanımı ve gider paylaşımı ilerde ihtilaf doğurabilir; yönetim planını inceleyin.
- Emlakçı Komisyonu ve KDV: Aracılık hizmet bedeli toplamda KDV hariç %4’ü aşamaz; dağılımı sözleşmede kararlaştırılır, KDV ayrıca uygulanır.
- Arabuluculuk–Dava Stratejisi: Anlaşma yoksa arabuluculuk başvurusu zorunludur; sonuç alınamazsa izale-i şuyu ile çıkış planlayın.
Hissedarların Hakları ve Yükümlülükleri
- Kullanma/Yararlanma Hakkı: Her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaşacak ölçüde kullanabilir; uyuşmazlıkta hâkim zaman/yer esaslı kullanım düzeni yapabilir.
- Yönetim Kararları: Özgüleme amacının değiştirilmesi gibi bazı işlemler oybirliği gerektirebilir; basit yönetim işlerinde çoğunluk esası uygulanabilir.
- Koruma Davaları: Üçüncü kişilere veya paydaşlara karşı “elatmanın önlenmesi, ecrimisil” gibi koruma davaları açılabilir.
- Ön Alım ve Bildirim: Pay satışı yapacak paydaş, önalımın doğuracağı sonuçları gözetmekle yükümlüdür; usulüne uygun bildirim yapmamak ileride davaya yol açabilir.
Hisseli Tapuda Kullanım Hakkı ve Sınırları
Paylı mülkiyette herkes, diğer paydaşların hakkına saygı duymak kaydıyla maldan yararlanır ve onu kullanır; anlaşmazlıkta hâkim, kullanımın paydaşlar arasında zaman/yer esaslı bölüşümü gibi çözümler getirebilir. Bu, fiilî taksim olarak da anılır ve pratikte otopark, bahçe, depo gibi alanların nöbetleşe kullanımı ya da dairelerin aileler arasında dönüşümlü kullanımı şeklinde uygulanabilir. Paydaşlar aralarında kullanım ve yönetim sözleşmesi yapıp tapu siciline şerh verirse, sonradan pay edinenleri de bağlayıcı hale getirebilirler.
Hissedarlar Arasında Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yolları
- Zorunlu Arabuluculuk: 01.09.2023’ten beri ortaklığın giderilmesi vb. taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; çok kez hızlı mutabakat sağlar.
- Kullanımın Düzenlenmesi Davası: Hakim, bilirkişi raporlarıyla kullanımın zaman/yer esaslı paylaştırılmasına karar verebilir.
- İzale-i Şuyu Davası: Sulh hukuk mahkemesinde, mümkünse aynen taksim; değilse açık artırma ile satış ve bedel paylaşımı yapılır. Yabancı yatırımcı rehberlerinde de standart çıkış yolu olarak önerilir.
Hisseli Tapunun Riskleri
Hisseli tapuda asıl risk, pay satışında önalım nedeniyle işlemin sonradan değişmesi ve finansmana erişimde güçlük yaşanmasıdır. Bankalar çoğu zaman hisseli taşınmazı ipoteklemek istemez; bu da konut kredisiyle satışları zorlaştırır. Paydaşlar arasında kullanım/gider paylaşımı net değilse, küçük anlaşmazlıklar bile davalara dönüşebilir. Paylı mülkiyette, paydaşın payına konulan haciz–ipotek tüm ortak yaşamı etkileyebilir. Tescilli bir yönetim planı yoksa apartman/arsa düzeni çok değişken olabilir. Bu nedenle hisse alırken “payı tek elde toplama ihtimali ve zaman planı”na göre pazarlık yapmak, ileride çıkış stratejisinin maliyetini düşürür.
Hisseli Konut Sahibi Olmanın Avantajları ve Dezavantajları
Hisseli model doğru bağlamda erişilebilirlik sağlar. Ancak yönetim ve finansman boyutu iyi planlanmazsa maliyetli hale gelebilir.
Avantajlar:
- Daha Düşük Giriş Bedeli: Özellikle yüksek fiyatlı bölgelerde daha düşük peşinatla mülkiyete erişim sağlar.
- Esneklik: Paydaşlar arası kullanım sözleşmeleriyle yaşam düzeni kişiselleştirilebilir; yatırım–oturum dengesini kurmak kolaylaşır.
- Çıkış Opsiyonu: Uzlaşma olmazsa izale-i şuyu ile sistematik çıkış mekanizması bulunur.
Dezavantajlar:
- Finansman Güçlüğü: İpotekli kredi çoğu bankada sınırlıdır; ihtiyaç kredisine yönelmek zorunda kalınabilir.
- Ön Alım Riski: Üçüncü kişiye satış sonrası paydaşların şufa davası açma ihtimali, öngörülebilirliği azaltır.
- Yönetim Uyuşmazlıkları: Kullanım–gider paylaşımı net değilse, uzun süren uyuşmazlıklar doğabilir.
Kaynaklar
