Hisseli Konutta Kazanç: Hem Bugün, Hem Yarın!

Divissa’nın yenilikçi modeli, geleneksel “tek malik” yaklaşımının aksine, gayrimenkulü daha düşük başlangıç bütçesiyle erişilebilir kılar. Hissedarlar, mülk boş kalsa dahi garanti edilen aylık kira gelirini alır; bu da pasif gelir akışını istikrarlı hale getirir. Uzun vadede konut fiyatlarının Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nde düzenli artış göstermesi, değer kazancı potansiyelini destekler. Divissa’nın profesyonel yönetimi sayesinde kira tahsilatı, bakım-onarım ve raporlama süreçleri tek merkezden yürütülür.
Hisseli Konut Yatırımı Nedir?
Hisseli konut yatırımı, Medeni Kanun’daki paylı mülkiyet hükümleri çerçevesinde bir taşınmazın belirli oranlarda paylaştırılarak birden çok kişi tarafından sahiplenilmesidir. Her hissedar, tapuda kayıtlı payı kadar mülkiyet hakkına ve kira gelirine sahiptir; borç ve yükümlülükler de aynı oranda paylaşılır. Ortaklığın uzun vadeli hedefler, çıkış senaryosu ve gider paylaşımı gibi başlıklarda net sözleşmelere dayandırılması önemlidir.
Hisseli Konut Alım Süreci
Alım süreci; doğru mülkün seçilmesi, hisse rezervasyonu, tapu devri ve kira yönetimine geçiş aşamalarından oluşur.
Hisseli Konut Nasıl Alınır?
Hisseli konut alımında ilk adım, güvenilir bir platformda portföy taraması yapmaktır. Seçilen mülk için değerleme raporu incelenir ve beklenen kira getirisi ile bölge potansiyeli analiz edilir. Ardından hizmet bedeli ödenerek hisse rezervasyonu yapılır; Divissa tapu ve sözleşme işlemlerini organize eder. Güvenli ödeme sistemleri kullanılarak hisse bedeli tapu devri sırasında satıcıya iletilir. Son olarak, hissedarın tapu kaydı dijital ortamda paylaşılır ve kira gelirleri belirlenen periyotlarda dağıtılmaya başlanır.
Alım Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Hisse alımında hukuki ve finansal detaylar özenle incelenmelidir. Özellikle vergi istisnaları, tapu harçları ve yönetim masraflarının anlaşmaya dahil edilmesi olası sürpriz maliyetleri önler. Ayrıca platformun kira garantisi şartlarını, boş kalma süresi ve sigorta poliçeleriyle birlikte gözden geçirmek gerekir.
- Sözleşme Şeffaflığı: Ön alım feragati, intifa devri ve kara liste hükümleri sözleşmede açıkça belirtilmiş olmalıdır.
- Tapu Harcı & Döner Sermaye: Resmî masraflar alıcıya aittir.
- Vergi İstisnası: Kira geliri istisna tutarı hisseniz için ayrıca uygulanır; GİB’in güncel rehberini kontrol etmenizde fayda var.
- Çıkış Stratejisi: Satış süre kısıtları, değerleme aralıkları ve komisyon oranlarını alım öncesi netleştirmeniz önemlidir.
Hisseli Konut Satış Süreci
Satış, hissenin platform içi ilanla listelenmesi veya bağımsız alıcı-satıcı anlaşmasıyla yürütülebilir. Tapu devri, önalım hakkı feragati ve intifa şerhinin yeni alıcıya aktarılmasını gerektirir; değer artışı kazancı vergisi beş yıl kuralına tabidir.
Hisseli Konut Nasıl Satılır?
Platform içindeki “Satışa Çıkar” adımıyla süreç başlatılır. Alıcı hisse rezervasyon bedelini yatırdığında işlem kilitlenir ve tapu randevusu organize edilir. Bağımsız satış mümkün olmakla birlikte, Divissa sözleşmeleri ve tapuya şerh edilen haklar yeni alıcıya devredilmek zorundadır. Tüm hisselerin aynı anda tek alıcıya devri zorunlu değildir; paylar farklı yatırımcılara bölünebilir.
- İlan Oluşturma: “Satışa Çıkar” butonu hissenizi platform vitrinine taşır; fiyatı piyasa analizine göre belirleyin.
- Fiyatlandırma: Gerçek piyasa değerinin çok üzerinde fiyat belirlemek satış sürecini uzatabilir.
- Tapu Randevusu: Vekalet ile temsil mümkündür.
- Vergi Kontrolü: Beş yıl içinde satışta değer artışı kazancı beyannamesi.
Satış Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Satış kararında piyasa döngüsü, alıcı profili ve vergi yükümlülükleri bir arada değerlendirilmelidir. Ayrıca hissedarlar arası şeffaf iletişim ve güncel tapu kayıtlarının platforma iletilmesi, sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlar.
- Değer Artışı Vergisi: Endeksleme yoluyla maliyet artırımı yapılarak matrah düşürülebilir.
- İstisna Tutarları: 2025 kâr istisnası 47.000 TL’dir; her hissedar ayrı uygular.
- Tapu Harcı Paylaşımı: Satıcı ve alıcı arasındaki harç bölüşümü sözleşmede netleştirilmelidir.
- Hisse Bölünebilirliği: Aynı mülkte birden fazla hisseniz varsa, her biri ayrı ilana çıkarılmalıdır.
Hisseli Konutta Kira Geliri ve Vergi Beyanı
Gelir Vergisi Kanunu’na göre gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak nitelendirilen kira gelirinde, hissedar bazında beyan esastır. Beyanname Mart ayında hazır beyan sistemi üzerinden verilir; ödeme Mart ve Temmuz ayları olmak üzere iki taksitte yapılır.
Hisseli Gayrimenkullerde Kira Gelirinin Beyanı
Kira geliri beyanında tapuda kayıtlı pay oranı esas alınır; ortaklardan biri eksik beyan ederse diğeri sorumlu tutulmaz. Kira bedelinin tek hesaba aktarılması Gelir İdaresi için sorun teşkil etmez ancak makbuz ve banka dekontunda açıklama paylaşım oranıyla ilişkilendirilmelidir. Gider paylaşımı, elektrik-su gibi ortak masraflarda da aynı pay oranıyla yapılır. Yıllık beyannameye eklenecek belgeler arasında kira sözleşmesi, tapu fotokopisi ve gider faturaları bulunur.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Hisseli Konutta Kira Geliri Beyanında Nelere Dikkat Edilmeli?
Hisseli mülk kira gelirinde, yıllık istisna tutarının her ortak için ayrı uygulandığından emin olmalısınız. Ayrıca “paylı mülkiyet” seçeneği işaretlenmezse sistem beyannamenizi reddedebilir.
Dikkat edilmesi gereken önemli noktalar şunlardır:
- İstisna Bölünmez: Tutar, mülk değil hissedar başına tanımlıdır.
- Tek Hesap Riski: Kira tek hesapta toplanıyorsa banka açıklamasında hisse payları belirtilmelidir.
- GMSİ Takvimi: Beyan Mart, ödeme Mart-Temmuz aylarında iki taksit şeklindedir.
- Eksik Beyan Cezası: Beyanname verilmezse her hissedar kendi payı üzerinden ceza alır.
Kira Beyannamesi Ne Zaman ve Nasıl Verilir?
Hazır Beyan Sistemi, 1–31 Mart döneminde erişime açılır; hissedarlar e-Devlet veya İnteraktif Vergi Dairesi şifreleriyle sisteme giriş yaparak mükellef bilgilerinin otomatik geldiğini görür. Eksik gelir veya gider varsa manuel düzeltme yapmak mümkündür. Beyannamenin elektronik olarak gönderilmesiyle tahakkuk fişi oluşur ve ödemeler, banka-kredi kartı, vergi dairesi veznesi ya da GİB mobil uygulaması üzerinden yapılabilir. Gayrimenkul birden fazla hissedarın mülkiyetinde ise her hissedar kendi kullanıcı hesabından beyanname verir; müşterek beyan söz konusu değildir. İlk taksit Mart, ikinci taksit Temmuz ayında ödenir.
Kaynaklar
- Investopedia - What Is a Co-Owner? How It Works, Advantages, and Example
- GİB - 2025 Kira Geliri Rehberi (Hazır Beyan)
- GİB - Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı Broşürü
- Investopedia - Should You Buy a Home With a Friend or Family? Pros and Cons
- Investopedia - Buying a House With a Friend as an Investment: 5 Common Issues