Müşterek Mülkiyet Nedir? Ortak Sahiplik Hakları
Gündelik dilde “müşterek mülkiyet” dediğimiz yapı, Türk Medenî Kanunu’nda “paylı mülkiyet” olarak anılır ve aynı eşya üzerinde birden fazla kişinin belirli paylara sahip olmasını ifade eder. Uygulamada bu kavram; miras kalan ev, birlikte alınan arsa veya iş ortaklığıyla edinilen makine gibi çok farklı senaryolarda karşımıza çıkar. Payların belirli olması, her paydaşın hakkını ve sorumluluğunu görünür kılar; bu da yönetim, kullanım ve tasarruf kararlarının çerçevesini netleştirir. Diğer yandan “elbirliği (iştirak) mülkiyeti” ayrı bir birlikte mülkiyet türüdür ve karar süreçleri daha farklı işler.
Müşterek (Paylı) Mülkiyetin Tanımı ve Terminoloji
Teknik olarak “müşterek” yerine “paylı mülkiyet” ifadesi kullanılır; kanun sistematiği de “birlikte mülkiyet” başlığı altında paylı ve elbirliği olarak ikili ayrım yapar. Paylı mülkiyette eşya fiziksel olarak bölünmemiştir; her paydaşın eşyanın tamamı üzerinde pay oranı kadar hakkı vardır. Bu nedenle pay, somut bir oda, metrekare ya da parsel dilimi değil, hukuki bir oranı temsil eder. Terminolojideki bu tercih, yanlış anlaşılmaları önlemek ve iki tür birlikte mülkiyetin farklı sonuçlarını vurgulamak için yapılmıştır. Uygulamada da öğretide de “müşterek” yerine “paylı” deyimi tercih edilir.
Paylı Mülkiyet ile Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyetini karıştırmak, ciddi işlem hatalarına yol açabilir. Paylı yapıda her ortak, payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir; elbirliğinde ise paylar belirli değildir ve herkes ancak birlikte hareket edebilir.
- Payın varlığı: Paylı mülkiyette pay oranları bellidir; elbirliğinde pay soyuttur, herkes bir bütünün içindedir.
- Tasarruf yetkisi: Paylı mülkiyette ortak, payını devredebilir veya rehne konu edebilir; elbirliğinde tek başına tasarruf mümkün değildir.
- Karar alma: Paylı mülkiyette olağan işler çoğunlukla, önemli işler nitelikli çoğunluk/oybirliğiyle yapılır; elbirliğinde kural olarak oybirliği gerekir.
- Doğum kaynakları: Paylı mülkiyet sözleşme, idari/mahkeme kararıyla da doğabilir; elbirliği çoklukla miras, aile malları ortaklığı ve belirli ortaklık ilişkilerinden çıkar.
Pay Oranları ve Tasarruf Yetkisi Nasıl İşler?
Paylı mülkiyette pay oranları, tapu kaydı veya kurucu işlemde belirlenir; aksi belirtilmemişse eşittir. Her ortak, payı üzerinde satış, bağış, rehin gibi işlemleri tek başına gerçekleştirebilir ve bu işlem diğer paydaşların paylarını etkilemez. Ancak ortak şeyin tamamı üzerinde yapılacak işlemler (örneğin taşınmazın tamamının kiraya verilmesi) paydaşlar arasında karar gerektirir. Paydaşın payına haciz veya iflas da konulabilir; bu durum diğer payların aynî statüsünü değiştirmez ama kullanım dengelerini etkileyebilir. Bu çerçeve, TMK’nın paylı mülkiyete ilişkin genel hükümlerinden doğar.
Ortak Giderler, Kullanım ve Yönetim Kararları
Günlük ve olağan yönetim işleri için çoğunluk kararı esastır; önemli tasarruflar ve alışılmışın dışındaki işlerse daha ağır çoğunluk ya da oybirliği gerektirebilir. Kullanım düzeni, pay oranlarına ve somut ihtiyaca göre belirlenir; uyuşmazlık hâlinde hâkim müdahalesi gündeme gelir. Ortak yerlerin bakımı, vergiler ve sigorta gibi zorunlu giderler, pay oranında paydaşlara yüklenir. Kararlarda sürekli tıkanma, uzun vadede ortaklığın giderilmesine kadar gidebilecek bir uyuşmazlık zemini yaratır. Sözleşmeyle yönetim planı yapmak, pek çok çatışmayı başlamadan çözer.
Paydaşın Payını Satması ve Yasal Önalım (Şufa) Hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşların kanundan doğan yasal önalım (şufa) hakkı devreye girebilir. Bu hak, belirli süreler içinde ve satış sözleşmesindeki koşullarla kullanılmak üzere mahkemede ileri sürülür. Önalım, paydaşlar arası dengeyi korur ve “yabancı” bir kişinin ortaklığa girmesini sınırlı da olsa filtreler. Uygulamada, satışın bildirilmesi, sürelerin başlangıcı ve bedel uyuşmazlıkları kritik başlıklardır. Sözleşmeyle önalımın söz konusu taşınmaz özelinde sınırlanması veya düzenlenmesi de pratikte karşımıza çıkar.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu): Satış ve Aynen Taksim
Paydaşlar artık birlikte devam etmek istemezse, ortaklığın giderilmesi davası ile ya satış (paraya çevirme) ya da aynen taksim (fiziksel bölme) yoluna gidilir. Taşınmazın niteliği, imar durumuna uygunluk ve teknik bölünebilirlik, aynen taksimin mümkün olup olmayacağını belirler. Bölme teknik olarak mümkün değilse satış suretiyle paylaşım gündeme gelir. Paydaşlar arası anlaşma varsa, sulh veya sözleşmeyle daha hızlı çözümler üretilebilir. Mahkeme, eşyanın ekonomik değerini korumayı da gözetir.
Elbirliğinden Paylıya Dönüşüm: Uygulama Adımları
Miras veya aile malları gibi elbirliği mülkiyeti durumlarında, tüm ortakların birlikte başvurusu ile tapuda paylı mülkiyete dönüşüm yapılabilir. Taraflardan biri veya birkaçı katılmıyorsa, dönüşüm için dava yoluna gidilir ve mahkeme kararında her bir ortağın payı açıkça gösterilmelidir. Yargıtay, karar fıkrasında payların ayrı ayrı belirtilmesini zorunlu görmektedir; veraset ilamına atıfla yetinilmesini hatalı bulmuştur. Uygulamada, tüm paydaşların vekâletleriyle tapu müdürlüğünde işlem yapmak en hızlı yoldur. Dava yolunda ise süre, tebligat ve keşif gibi usul adımları dikkate alınmalıdır.
Sık Yapılan Hatalar ve Riskler
Ortak sahiplikte hataların çoğu, rejimi yanlış anlamaktan veya sözleşme eksikliğinden doğar. Aşağıdaki riskler, sahada en çok rastlanan örneklerdir ve önlem alınması gerekir:
- Yanlış rejim varsayımı: Elbirliğini paylı sanıp tek başına satışa kalkışmak, işlemi hükümsüz kılabilir.
- Bildirim eksikliği: Pay satışında önalım haklarını tetikleyen bildirimlerin yapılmaması dava doğurur.
- Yönetim planı yokluğu: Kullanım ve giderlerde sürekli ihtilaf yaratır; mahkeme müdahalesi gerekir.
- Karşılaştırmayı göz ardı: Yurt dışındaki kavramları Türkiye’ye bire bir uyarlamak yanlış yorumlara yol açar.
Uygulamada Pratik İpuçları ve Sözleşme Maddeleri
Paydaşlar arasında yazılı bir paydaşlık sözleşmesi ve yönetim planı yapılması, uyuşmazlık ihtimalini belirgin biçimde azaltır. Kullanım alanları, gelir-gider paylaşımı, büyük harcamalar ve çıkış mekanizmaları (satın alma opsiyonu, değerleme yöntemi vb.) baştan yazılmalıdır. Pay satışı niyetinde bildirim usulü, süreler ve önalımın kullanımı açıkça belirlenmelidir. Elbirliğinde paylıya geçiş için tüm paydaşların vekâletleri hazır tutulmalı; aksi durumda dava stratejisi planlanmalıdır. Yabancı uygulamadan esinlenilecekse, kavramların Türkiye’deki karşılıklarının bire bir olmadığını hatırda tutmak gerekir.
Kaynaklar
