Kat İrtifakı Nedir, Ne Anlama Gelir? Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan kavramlardan biri olan kat irtifakı, Türkiye'deki mülkiyet sisteminin önemli bir parçasını oluşturmaktadır. Özellikle yeni inşa edilen binalar veya henüz yapım aşamasında olan projeler için kullanılan bu kavram, bina tamamlanmadan önce dairelerin satışına imkan tanıyan hukuki bir düzenlemedir. Gayrimenkul yatırımcıları, müteahhitler ve konut satın almayı düşünen herkesin bilmesi gereken bu kavram, yasal süreçlerin doğru yönetilmesi açısından büyük önem taşır.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, henüz yapım aşamasında olan veya inşaatı tamamlanmamış bir binanın, ileride bağımsız bölümler (daireler, dükkânlar vs.) halinde ayrılması amacıyla, arsa payı oranında bağımsız bölüm sahiplerine tanınan bir ayni haktır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesinde düzenlenen bu hak, binanın tamamlanmadan önce satışına imkân tanıyan geçici bir hukuki durumdur.
Bir binanın inşası tamamlanmadan önce, o binanın bağımsız bölümlerinin mülkiyetinin devredilmesini sağlayan kat irtifakı, proje aşamasındaki gayrimenkullerin ticaretini mümkün kılar. Bu sayede müteahhitler, inşaat devam ederken daireleri satabilir ve finansman sağlayabilirler. Alıcılar açısından ise, henüz tamamlanmamış bir projeye yatırım yapabilme ve genellikle daha uygun fiyatlarla konut sahibi olabilme imkanı doğar. Kat irtifakı, inşaat tamamlandığında ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındığında, kat mülkiyetine çevrilmesi gereken geçici bir durum olarak düşünülebilir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, gayrimenkul mülkiyet sisteminde sıklıkla karşılaştırılan iki farklı hukuki durumdur. Bu iki kavram arasındaki temel farklılıkları anlamak, gayrimenkul alım-satım süreçlerinde doğru kararlar verebilmek için önemlidir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki başlıca farklar şunlardır:
- İnşaat Durumu: Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış veya yapım aşamasındaki binalar için kurulur. Bina fiziki olarak mevcut olmasa bile kurulabilir. Kat mülkiyeti ise, inşaatı tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış binalar için söz konusudur.
- Hukuki Nitelik: Kat irtifakı, geçici bir ayni haktır ve nihayetinde kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerekir. Kat mülkiyeti ise, kesin ve nihai bir mülkiyet hakkıdır.
- Tapu Sicilindeki Durum: Kat irtifakında, tapu sicilinde "arsa payı ve kat irtifakı" olarak kayıt bulunur. Kat mülkiyetinde ise, "bağımsız bölüm mülkiyeti" olarak kayıt yapılır.
- Bağımsız Bölüm Kullanımı: Kat irtifakında, bağımsız bölümler henüz fiziken mevcut olmayabilir, sadece projede gösterilir. Kat mülkiyetinde ise, bağımsız bölümler fiziken tamamlanmış ve kullanıma hazırdır.
- İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi): Kat irtifakının kurulabilmesi için iskan şartı aranmaz. Kat mülkiyetine geçiş için ise, yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması zorunludur.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakının kurulması, belirli yasal prosedürlerin takip edilmesini gerektiren bir süreçtir. Bu süreç, arsa sahiplerinin ortak kararı ile başlar ve tapu sicilinde yapılan tescil işlemi ile tamamlanır.
Kat irtifakının kurulması için izlenmesi gereken adımlar şunlardır:
- Mimari Projenin Hazırlanması: Öncelikle yapılacak binanın mimari projesi yetkili mimar tarafından hazırlanır ve ilgili belediye veya idari makam tarafından onaylanır.
- Bağımsız Bölüm Planlarının Çizilmesi: Binadaki her bir bağımsız bölüm (daire, dükkân vb.) için ayrıntılı planlar hazırlanır.
- Arsa Paylarının Belirlenmesi: Her bir bağımsız bölüme, değerleri oranında arsa payı tahsis edilir. Arsa payları, bağımsız bölümlerin büyüklüğü, konumu, manzarası gibi faktörler dikkate alınarak belirlenir.
- Yönetim Planının Hazırlanması: Binanın yönetim şeklini, ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını ve diğer yönetim detaylarını içeren bir yönetim planı hazırlanır.
- Noter Onaylı İmzalı Belgelerin Hazırlanması: Mimari proje, bağımsız bölüm planları, arsa payları ve yönetim planı noter tarafından onaylanır.
- Tapu Dairesine Başvuru: Hazırlanan belgelerle birlikte tapu dairesine başvurulur. Tapu müdürlüğü, ilgili belgeleri inceledikten sonra, her bir bağımsız bölüm için ayrı bir tapu sayfası açar ve kat irtifakını tescil eder.
- İnşaat Ruhsatının Alınması: Kat irtifakının kurulmasından sonra, inşaata başlamak için gerekli olan yapı ruhsatı ilgili belediyeden alınır.
- Harçların Ödenmesi: Kat irtifakı tescili için gerekli harçlar ve vergiler ödenir.
Bu adımların tamamlanması ile birlikte, arsa üzerinde kat irtifakı kurulmuş olur ve bağımsız bölümlerin satışı yapılabilir hale gelir.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Dönüştürülebilir Mi?
Kat irtifakı, doğası gereği geçici bir hukuki durumdur ve nihayetinde kat mülkiyetine dönüştürülmesi amaçlanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi sürecini düzenlemektedir. İnşaatın tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması ile birlikte, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi yasal bir zorunluluktur.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci, bina sahibi veya bina yönetimi tarafından yürütülür. Bu dönüşüm için yapı kullanma izin belgesi, Kadastro Müdürlüğünden alınan cins değişikliği belgesi ve ilgili diğer evraklar ile tapu dairesine başvuru yapılır. Tapu müdürlüğü, gerekli incelemeleri yaptıktan sonra, kat irtifakı kayıtlarını kat mülkiyeti olarak değiştirir. Bu dönüşüm ile birlikte, bağımsız bölüm sahipleri tam anlamıyla mülkiyet hakkına kavuşurlar ve gayrimenkullerini diledikleri gibi kullanabilirler.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?
Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmemesi, hem hukuki hem de pratik açıdan çeşitli sorunlara yol açabilir. Kanun, inşaatın tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonra, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini öngörmektedir. Ancak pratikte, çeşitli nedenlerle bu dönüşüm gerçekleştirilmeyebilir.
Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmemesi durumunda, gayrimenkulün değeri düşebilir ve satışı zorlaşabilir. Bankalar, kat irtifaklı gayrimenkuller için daha düşük oranlarda ve daha zor şartlarda kredi verme eğilimindedir. Ayrıca kat irtifakı durumunda, bağımsız bölüm sahiplerinin yönetim ve karar alma mekanizmalarındaki hakları sınırlı olabilir. Belediyelerden alınacak çeşitli hizmetler ve izinlerde de sorunlar yaşanabilir. Özellikle, binada yapılacak tadilat veya onarım işlemleri için gerekli izinlerin alınmasında zorluklar ortaya çıkabilir.
Kat İrtifakının İskanı Olabilir Mi?
Kat irtifakı ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) kavramları, gayrimenkul hukukunda farklı aşamaları ifade eder. Kat irtifakı, inşaat henüz tamamlanmadan önce kurulan bir hukuki durum iken, iskan ise inşaatın tamamlanması ve oturuma uygun olduğunun resmi olarak onaylanmasını gösteren bir belgedir.
Teknik olarak, kat irtifakının kendisinin iskanı olamaz; ancak kat irtifakının kurulu olduğu bina için iskan belgesi alınabilir. İnşaatın tamamlanması ve belediye veya ilgili idari makam tarafından yapılan denetimler sonucunda, binanın ruhsat ve projeye uygun olarak inşa edildiği ve oturuma elverişli olduğu tespit edilirse, yapı kullanma izin belgesi (iskan) düzenlenir. İskan belgesinin alınması, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi sürecinde bir ön koşuldur. İskan belgesi olmadan, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilemez ve bağımsız bölümlerde yasal olarak oturulamaz.
