Net ve Brüt Metrekare Nedir? Nasıl Hesaplanır ve Farkı Nedir?

Gayrimenkul sektöründe sıkça karşımıza çıkan net ve brüt metrekare kavramları, konut alım-satım süreçlerinde doğru karar verebilmek için mutlaka bilinmesi gereken temel unsurlardır. Bu iki kavram arasındaki farkı anlamak, satın alınacak veya kiralanacak mülkün gerçek kullanım alanını ve değerini doğru şekilde değerlendirmeye yardımcı olur.

Konut arayışında olan birçok kişi, ilanları incelerken metrekare bilgisine büyük önem vermektedir. Ancak çoğu zaman belirtilen metrekarenin brüt mü yoksa net mi olduğu açıkça ifade edilmemektedir. Bu durum, kişilerin beklentileri ile karşılaştıkları gerçek arasında önemli farklılıklara neden olabilmektedir. Bu nedenle, her iki kavramın da detaylı olarak anlaşılması ve hesaplama yöntemlerinin bilinmesi, doğru gayrimenkul yatırımı yapmak için son derece önemlidir.

Brüt Metrekare Ne Demek?

Brüt metrekare, bir konutun veya binanın dış duvarlarından ölçülen toplam alanını ifade eder. Bu ölçüm, evin içinde kullanılabilir olan tüm alanların yanı sıra duvar kalınlıklarını, ortak kullanım alanlarını ve binanın diğer bölümlerinden düşen payları da kapsamaktadır. Gayrimenkul sektöründe genellikle satış fiyatı belirlenirken brüt metrekare üzerinden hesaplama yapılır.

Brüt metrekare içerisinde, daire içi kullanım alanlarının yanı sıra apartmana ait ortak kullanım alanlarından (merdiven boşluğu, asansör, sığınak, kapıcı dairesi, ortak depo alanları, teknik hacimler vb.) o daireye düşen pay da bulunmaktadır. Bu nedenle brüt metrekare, fiilen kullanılabilecek alandan her zaman daha büyüktür ve konutun gerçek kullanım alanını tam olarak yansıtmaz. Brüt alan hesaplaması, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yapılmaktadır.

Brüt Metrekare Nasıl Hesaplanır?

Brüt metrekare hesaplaması, binanın dış cephesinden ölçülen toplam alan üzerinden yapılır. Bu hesaplamada, konutun içindeki duvarlar, koridorlar, banyo, mutfak, yatak odaları gibi tüm alanların yanı sıra dış duvar kalınlıkları ve binanın ortak kullanım alanlarından (merdiven, asansör, sığınak, vb.) ilgili daireye düşen paylar da dahil edilir.

Örnek bir brüt metrekare hesaplaması yapalım:

• Binanın toplam inşaat alanı: 1.200 m²
• Binada bulunan toplam daire sayısı: 8 adet

Dairelerin eşit büyüklükte olduğunu varsaydığımız senaryoda hesaplama şu şekilde olacaktır:

• Her bir daireye düşen ortak alan payı: 1.200 m² ÷ 8 = 150 m²
• Daireye ait net kullanım alanı: 110 m²
• Daire içi duvar kalınlıkları: 5 m²
• Dairenin toplam brüt alanı: 110 m² (net alan) + 5 m² (duvar kalınlıkları) + 35 m² (ortak alan payı) = 150 m²

Bu hesaplamada görüldüğü gibi, 110 m² net kullanım alanına sahip bir dairenin brüt alanı 150 m² olarak karşımıza çıkabilmektedir.

Net Metrekare Ne Demek?

Net metrekare, bir konutun duvarlar hariç kullanılabilir iç alanını ifade eder. Bu alan, evin içinde fiilen kullanılabilen tüm odaları, koridorları, banyoları, mutfağı ve diğer kullanım alanlarını kapsar. Net metrekare, konutun iç duvarlarından ölçülür ve dış duvar kalınlıkları bu ölçüme dahil edilmez.

Net metrekare, bir konutta gerçek anlamda kullanılabilecek alanı gösterdiği için, yaşam kalitesi ve kullanım rahatlığı açısından daha önemli bir kriterdir. Ev satın alırken veya kiralarken, brüt metrekareden ziyade net metrekareye odaklanmak, gerçek kullanım alanı hakkında daha doğru bir fikir verecektir. Net metrekare, konutun içinde hareket edebileceğiniz, eşyalarınızı yerleştirebileceğiniz alanı ifade ettiği için, yaşam konforunuzu doğrudan etkileyecek bir faktördür.

Net Metrekare Nasıl Hesaplanır?

Net metrekare hesaplaması, konutun iç duvarlarından ölçülerek yapılır. Bu hesaplamada, dairenin yaşam alanı, mutfak, banyo, tuvalet, yatak odaları ve koridorlar gibi aktif olarak kullanılan tüm alanlar dahil edilirken, duvar kalınlıkları ve ortak alanlar hesaplama dışı bırakılır.

Bir örnek üzerinden net metrekare hesaplamasını inceleyelim:

• Salon: 25 m²
• Mutfak: 12 m²
• Ana yatak odası: 16 m²
• İkinci yatak odası: 14 m²
• Banyo: 6 m²
• Tuvalet: 2 m²
• Koridor ve antre: 7 m²
• Balkon: 8 m² (eğer kapalı ise net alana dahil edilebilir.)

Toplam net alan: 25 + 12 + 16 + 14 + 6 + 2 + 7 = 82 m² (balkon hariç) Kapalı balkonla birlikte net alan: 82 + 8 = 90 m²

Bu örnekte, konutun net kullanım alanı 82 m² olarak hesaplanmıştır. Eğer balkon kapalı ise ve aktif yaşam alanı olarak kullanılabiliyorsa, net alana dahil edilerek toplam 90 m² olarak değerlendirilebilir.

Net Metrekare ve Brüt Metrekare Farkı Nedir?

Net ve brüt metrekare arasındaki temel fark, ölçüm yapılırken hangi alanların hesaplamaya dahil edildiğidir. Bu iki kavram arasındaki başlıca farklar şunlardır:

• Ölçüm yöntemi: Net metrekare iç duvarlardan ölçülürken, brüt metrekare dış duvarlardan ölçülür. Bu nedenle brüt alan her zaman net alandan daha büyüktür.
• Duvar kalınlıkları: Net metrekare hesaplamasında duvar kalınlıkları hesaba katılmazken, brüt metrekare hesaplamasında duvar kalınlıkları dahil edilir. Özellikle kalın duvarlara sahip binalarda bu fark önemli olabilir.
• Ortak alanlar: Net metrekare sadece konutun kendi içindeki kullanılabilir alanı gösterirken, brüt metrekare ortak kullanım alanlarından (merdiven, asansör, sığınak vb.) o daireye düşen payı da içerir.
• Kullanım amacı: Net metrekare, konutun fiilen kullanılabilecek alanını gösterdiği için yaşam kalitesi açısından daha önemlidir. Brüt metrekare ise genellikle satış fiyatının belirlenmesinde ve resmi işlemlerde kullanılır.
• Oransal fark: Genel bir kural olarak, brüt metrekare net metrekareden yaklaşık %20-30 daha fazladır. Bu oran, binanın yapısına, ortak alanların büyüklüğüne ve daire sayısına göre değişiklik gösterebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Konut Alırken Net Metrekare Mi Önemli Brüt Metrekare Mi?

Konut alırken, hem net hem de brüt metrekare değerlerinin bilinmesi önemlidir, ancak özellikle yaşam kalitesi ve kullanım konforu açısından net metrekare daha büyük önem taşımaktadır. Net metrekare, fiilen kullanacağınız, eşyalarınızı yerleştireceğiniz ve günlük hayatınızı geçireceğiniz alanın büyüklüğünü gösterir. Bu nedenle, konutun kullanım verimliliğini ve yaşam konforunu ölçmek için net metrekare değeri dikkate alınmalıdır.

Öte yandan, brüt metrekare değeri ise genellikle satış fiyatının belirlenmesinde, resmi belgelerde ve tapu kayıtlarında kullanılan değerdir. Konut kredisi başvurularında, emlak vergisi hesaplamalarında ve diğer resmi işlemlerde brüt metrekare esas alınır. Bu nedenle, finansal planlamanızı doğru yapabilmek ve beklenmedik sürprizlerle karşılaşmamak için brüt metrekare değerini de bilmeniz önemlidir. İdeal olan, konut satın almadan önce hem net hem de brüt metrekare değerlerini öğrenmek ve aralarındaki farkı dikkate alarak karar vermektir.

Net Metrekareye Balkon Dahil Edilir Mi?

Net metrekare hesaplamasında, balkonun dahil edilip edilmeyeceği balkonun yapısına ve kullanım durumuna göre değişiklik gösterir. Genel kural olarak, açık balkonlar net metrekareye dahil edilmezken, kapalı ve ısıtma sistemi bulunan, yani aktif yaşam alanı olarak kullanılabilen balkonlar net metrekareye dahil edilebilir. Ancak bu konuda ülkeden ülkeye ve hatta belediyeden belediyeye farklı uygulamalar olabilmektedir.

Türkiye'de, İmar Yönetmeliği'ne göre, kapalı ve camlı balkonlar (kış bahçesi olarak da adlandırılabilir) net metrekare hesaplamasına dahil edilirken, açık balkonlar net metrekare içerisinde değerlendirilmemektedir. Yine de, konut satın alırken veya kiralarken, balkonun net metrekare hesaplamasına dahil edilip edilmediğini net bir şekilde öğrenmek, beklentilerinizin karşılanması açısından önemlidir.

Brüt Metrekareye Neler Dahildir?

Brüt metrekare hesaplaması yapılırken, konutun kendi alanının yanı sıra birçok farklı alan ve pay da hesaplamaya dahil edilir. Brüt metrekareye dahil olan başlıca unsurlar şunlardır:

• Dairenin net kullanım alanı: Odalar, mutfak, banyo, tuvalet, koridor gibi yaşam alanları.
• Daire içi ve dış duvar kalınlıkları: İç bölme duvarları ve dış cephe duvarlarının kapladığı alanlar.
• Kapalı balkonlar ve teraslar: Özellikle kapalı ve ısıtma sistemi bulunan balkonlar ve teraslar.
• Ortak alanlardan düşen pay: Merdiven boşlukları, asansör boşlukları, yangın merdiveni, giriş holü, sığınak, ortak depo alanları, tesisat odaları vb. ortak kullanım alanlarından ilgili daireye düşen paylar.
• Kapıcı dairesi payı: Apartmanda kapıcı dairesi varsa, bunun toplam alanından daireye düşen pay.
• Çatı arası payı: Kullanılabilir çatı katı alanından daireye düşen pay.
• Teknik hacimler: Kazan dairesi, elektrik odası, su deposu gibi teknik alanlardan daireye düşen pay.

Kaynaklar

• Türkiye Cumhuriyeti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (2023) - Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
• Türkiye Cumhuriyeti Resmi Gazete (1965) - Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun No: 634)
• Türk Standartları Enstitüsü (2020) - TS 825 Binalarda Isı Yalıtım Kuralları
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü - Tapu Sicili Tüzüğü Uygulama Rehberi