06 Ekim 2025 - 3 dk okuma süresiGayrimenkul ve Yatırım

Tapu Beyannamesi Nedir? Nasıl Doldurulur?

Satın aldığınız, miras aldığınız ya da yeni inşa ettiğiniz bir taşınmaz için “tapu beyannamesi” denince Türkiye’de pratikte iki farklı şey anlaşılır: belediyeye verilen Emlak Vergisi Bildirimi ve TKGM tarafındaki Tapu Taşınmaz Beyan işlemleri.

Tapu Beyannamesi mi, Emlak Vergisi Bildirimi mi?

Türkiye’de “tapu beyannamesi” ifadesi, çoğu zaman belediyeye verilen Emlak Vergisi Bildirimini kasteder ve taşınmazın vergi siciline kaydı için kullanılır. Bu bildirim, taşınmazın bulunduğu belediyeye verilir ve emlak vergisinin tarh/tahakkuk sürecini başlatır. e-Devlet’te pek çok belediyenin “Emlak Vergisi Bildirimi” hizmeti aktif durumdadır; çevrimiçi yeni bildirim de verilebilir. Öte yandan TKGM’nin “Tapu Taşınmaz Beyan” hizmeti, tapu kütüğüne şerh/uyarı niteliğinde beyanlar (ör. “ben gelmeden işlem yapılmasın”) içindir ve vergi bildirimi değildir. Dolayısıyla amaç farklıdır: biri belediyeye vergi bildirimi, diğeri tapu siciline beyandır.

Kimler Beyan Vermek Zorunda?

Emlak vergisinin mükellefi, taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi ya da bunlar yoksa malik gibi tasarruf eden kişidir. Paylı mülkiyette herkes hissesine göre mükelleftir; elbirliği mülkiyette ise müşterek sorumluluk söz konusudur. Yeni iktisap, inşaatın bitmesi veya vergi değerini etkileyen bir değişiklik olduğunda bildirim zorunlu hale gelir. Bildirim, vergilendirme ve sicil kaydı için temel referanstır ve sonraki tahakkukların dayanağı olur. Bu çerçeve, Gelir İdaresi’nin güncel rehberinde açık biçimde yer alır.

Hangi Durumlarda Bildirim Yapılır?

Yeni bir olay veya değişiklik ortaya çıktığında bildirmeniz gerekir. En tipik haller şunlardır:

Yeni inşa edilen binalar: İnşaat biter bitmez (kısmi kullanım başlasa bile), o kısmın kullanıma başlandığı anda bildirim verilir. Bu, verginin doğru yıldan itibaren hesaplanmasını sağlar.
Vergi değerini etkileyen değişiklikler: Birleştirme-bölme, cins değişikliği, kullanım türü değişikliği gibi değer üzerinde etkisi olan hallerde bildirim zorunludur. Böylece matrah güncellenir.
Mülkiyette değişiklik: Satın alma, intikal (miras), hibe gibi iktisaplarda bildirimle yeni mükellefiyet tesis edilir. Bu, belediye kayıtlarının güncellenmesini sağlar.

Ne Zaman ve Nereye Verilir?

Bildirim, taşınmazın bulunduğu belediyeye verilir; e-Devlet entegrasyonu olan belediyelerde çevrimiçi yapılabilir. Genel kural, olayın meydana geldiği bütçe yılı içinde bildirim verilmesidir. Eğer olay yılın son üç ayında gerçekleşmişse, olayın tarihinden itibaren üç ay içinde bildirim yapılabilir. Bu süreler özellikle yeni bina kullanımı ve değer değişikliği hallerinde geçerlidir. Zamanında beyan, gecikmeye bağlı ceza riskini ortadan kaldırır.

Formu Doldurmadan Önce Hazırlık

Belediyeye gitmeden veya e-Devlet’e girmeden önce bilgi-belge hazırlığı işinizi hızlandırır.

Tapu referansları: Ada, parsel, pafta ve varsa cilt/sahife numaraları formun çekirdeğidir; tapu belgenizden veya belediye e-belediye ekranından kontrol edin.
Adres ve nitelikler: Mahalle, cadde/sokak, kapı/direk bilgilerinin tapu ve adres kayıtlarıyla tutarlı olmasına dikkat edin. Bu tutarlılık tarh hatalarını önler.
Kimlik ve iletişim: T.C. kimlik/VKN ve güncel iletişim bilgileri gereklidir; çoğu belediye bildirim dışı belge talep etmez.

Emlak Vergisi Bildirim Formu Nasıl Doldurulur?

Standart belediye formlarının mantığı benzerdir; alanları doğru eşleştirmek yeterlidir.

Kimlik (Tablo I): Ad-soyad/unvan, T.C. kimlik/VKN, ikamet ve işyeri adresleri eksiksiz yazılır. Bu bölüm mükellef kaydı için kullanılır.
Adres & Tapu Bilgileri: Mahalle/cadde/kapı no ile ada-parsel-pafta ve cilt/sahife bilgileri girilir; “tapusuz” ise form açıklamasına uygun not düşülür.
Taşınmaz nitelikleri: İnşaat türü/sınıfı, kullanım şekli (mesken-işyeri), yüzölçümü ve (varsa) hisse oranı yazılır. Apartmanlarda her bağımsız bölüm ayrı bildirilir.
Vergilendirme bilgileri: Muafiyet/indirim durumu, iktisap ve inşaat bitim tarihleri, varsa kısıtlılıklar belirtilir; çok hisseli taşınmazda her hissedar kendi payını beyan eder.

e-Devlet Üzerinden Online Bildirim

Birçok belediye e-Devlet’e entegredir; Emlak Vergisi Bildirimi hizmetinden yeni beyan oluşturabilir ve eski bildirimleri görebilirsiniz.

Giriş: e-Devlet’te ilgili belediyenin “Emlak Vergisi Bildirimi” sayfasına girip kimlik doğrulayın.
Yeni bildirim: Taşınmazı seçip tapudaki alanları ekrana işleyin; sistem bazı alanları otomatik getirebilir.
Gönderim: Elektronik onayla başvurunuzu iletin; belediye tarafındaki tarh/tahakkuk işlemini bekleyin. Bu yöntem, fiziki başvuruya göre hız ve takip kolaylığı sağlar.

Örnek Formlarda Sık Karşılaşılan Alanlar

Belediye formlarında görülen alan adları farklı gibi dursa da temelde aynıdır.

“Ada/Parsel/Pafta”: Parsel kimliğiniz; tapudan aynen alınır. Yanlış yazım tarh hatasına yol açar.
“Cilt/Sahife”: Eski tapu kayıtlarında yer alan referans; varsa ekleyin, yoksa boş bırakın.
“Bildirimin veriliş nedeni”: İlk iktisap, değişiklik vb. seçeneklerden uygun olanı işaretleyin.
“Hisse oranı / hisseye düşen m²”: Paylı mülkiyette zorunlu bir alan; her paydaş kendi payını beyan eder.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik İpuçları

Yanlış beyan gelecekte vergi ihtilafı doğurabilir; aşağıdakilere dikkat edin.

Adres-tapu uyumsuzluğu: Mahalle/sokak ile ada-parsel verileri tutarsızsa tarh yanlış olur; resmî kaynağı esas alın.
Kısmi kullanımın atlanması: Yeni binada tek daire bile kullanıma açıldıysa beyan gerekir.
Hisse/hisseye düşen m² eksikliği: Paylı mülkiyette “TAM” yerine oran belirtilmemesi hatalıdır.
Muafiyet/indirim kutucukları: “Tek mesken” indirimini (brüt 200 m²’yi geçmeyen) koşulları sağlıyorsanız işaretleyin; aksi halde düzeltme/ceza riski doğar.

Cezalar, Muafiyetler ve Matrahı Etkileyen Unsurlar

Bildirim süresinde verilmezse Vergi Usul Kanunu uyarınca usulsüzlük ve vergi ziyaı cezaları gündeme gelebilir; pişmanlık-ıslah hükümleri bildirim için uygulanmaz. İhbarnamenin tebliğinden sonra 30 gün içinde başvurup ödeme/teminat şartlarını yerine getirenler cezalarda indirim hükümlerinden yararlanabilir. Emlak vergisinde “brüt 200 m²’yi geçmeyen tek mesken” için indirimli oran (sıfır) imkânı ve kanunda sayılan daimi/geçici muafiyetler vardır. Vergi değerinin tespitinde kullanılan bina metrekare inşaat maliyet bedelleri her yıl tebliğ eki cetvellerle ilan edilir.

Tapu Taşınmaz Beyan (TKGM) ile Karıştırılan İşlem

“Tapu Taşınmaz Beyan”, tapu kütüğüne yapılan ve çoğunlukla güvenlik/uyarı amaçlı bir beyandır; örneğin “taşınmazıma ben gelmeden işlem yapılmasın” beyanı Web Tapu’dan verilebilir. Bu işlem vergiyle ilgili değildir ve belediyeyle değil TKGM ile ilgilidir. Web Tapu üzerinden pek çok tapu işlemi için ön başvuru ve belge yükleme yapılabildiği gibi, beyan tesisi/kaldırma da mümkündür. Dolayısıyla belediyeye verilen emlak beyannamesini TKGM’deki beyanlarla karıştırmayın; ikisi farklı kurum ve farklı süreçtir. İhtiyacınız vergi kaydıysa belediye; tapu kütüğünde uyarı/şerh ise TKGM kanalını izleyin.

Dünyadan Kısa Kıyas

İngiltere & Galler (HM Land Registry): Mülkiyet devrinde TR1 (transfer) ve AP1 (kütük değişikliği) formları kullanılır; paneller halinde unvan numarası, taraflar, bedel ve kimlik teyidi istenir.
Kanada, BC: Mülkiyet devrinde Property Transfer Tax beyannamesi LTSA web tabanlı sistemle verilir; PDF formlar artık kabul edilmez.
ABD, Kaliforniya: Her devirde BOE-502-A Preliminary Change of Ownership Report alıcı tarafından doldurulur; vergi açısından yeniden değerleme istisnaları gibi kritik sorular içerir.
Türkiye ile fark: Bizde belediyeye verilen emlak bildirimi vergi tarhına yöneliktir; tapu işlemleri ise TKGM kanalıyla yürür ve farklı formlara/tablolara dayanır. Bu ayrım, yanlış kanala başvuru riskini azaltır.

Kaynaklar