Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Alımlarının Etkileri

Son on yılda yabancıların Türkiye’de konut alımları, bazı yıllarda doğrudan sermaye yatırımlarını dahi geride bırakarak cari açığın finansmanında kritik bir rol oynadı; 2022’nin ilk on bir ayında bu kalemden sağlanan 5,668 milyar dolar, aynı dönemdeki doğrudan yatırım girişini geçti. 2024’e gelindiğinde ise satışlar %32,1 düşerek 23.781 adede ve toplam satışlardaki payı %1,6’ya geriledi. Talepteki yavaşlamada TL’nin değer kaybına rağmen vatandaşlık eşiğinin 400 bin dolara yükseltilmesi, jeopolitik riskler ve kur oynaklığının yatırımcı algısını etkilemesi belirleyici oldu.

Yabancıların Gayrimenkul Alımlarının Ekonomik ve Sosyal Etkileri

Yabancı yatırımlardan gelen döviz, inşaattan mobilyaya birçok sektörü besleyerek büyüme ivmesine katkı sağlarken, hızlı fiyat artışları ve kira baskısı bazı bölgelerde yerel halkın konut erişimini zorlaştırıyor. Antalya-Alanya hattında havalimanı ve otoyol projeleri yatırımı kalıcılaştırıp altyapıyı yenilerken, kültürel çeşitlilik yeni sosyokültürel dinamikler doğuruyor.

Ekonomiye Döviz Girdisi ve İnşaat Sektörüne Katkı

Yabancıların taşınmaz alımları, 2022’de rekor kırarak toplam döviz girişinin %49’unu oluşturdu. Döviz bozdurma zorunluluğu (24 Ocak 2022) sayesinde Merkez Bankası’na doğrudan likidite akışı sağlanıyor. İnşaat sektöründe her 1 milyar dolarlık yabancı harcama yaklaşık 45.000 kişiye istihdam yaratıyor; bu çarpan, tedarik zincirine yayılan gelir etkisini açıklıyor.

Konut Fiyatlarında Artış ve Piyasa Dengesizliği

TCMB Konut Fiyat Endeksi Aralık 2024 itibarıyla yıllık %38,5 artarken, kıyı şehirlerinde bu oran %50’yi aştı. Yabancıların yoğunlaştığı Antalya-Alanya koridorunda metrekare fiyatları son beş yılda iki buçuk katına çıktı. Talep şoku, arz kısıtları ve turistik bölgelerdeki kira regülasyonu bekleyişi fiyat volatilitelerini besledi; 2025 başında payın %1,6’ya düşmesine rağmen birikimli etki devam ediyor.

Bölgesel Gelişim ve Altyapı İyileşmeleri

Alanya-Antalya otoyolu (84 km) ve Gazipaşa-Alanya Havalimanı genişlemesi, yıllık 6,6 milyar TL ulaşım tasarrufu ve 47.000 ton CO₂ azaltımı hedefliyor. Havalimanının uluslararası uçuş kapasitesinin artması, Mahmutlar ve Kargıcak gibi ilçelerde emlak değerlerini %35’e varan oranlarda yükseltti.

Sosyal Entegrasyon ve Kültürel Etkiler

Sahil kentlerinde Rus, Alman ve Ortadoğulu topluluklar mahalle dokusunu çok kültürlü hale getiriyor; yerel esnafın menülerini çok dilli sunması bunun görünür çıktılarından biri. Başarılı entegrasyon için komşuluk ilişkilerine zaman ayırmak, temel Türkçe ifadeleri öğrenmek ve yerel etkinliklere katılmak kritik. Öte yandan kültürel yoğunlaşma kira baskısını artırdığında bazı yerliler merkeze uzak bölgelere taşınmak zorunda kalıyor; bu da kentsel sosyolojide “tersine göç” tartışmalarını öne çıkarıyor.

Gayrimenkul Alımı ile Türk Vatandaşlığı Kazanımı

2018’den bu yana uygulanan yatırım ile vatandaşlık programında asgari tutar 2022’de 400.000 dolara yükseltildi. Gayrimenkul beş yıl satılamıyor, tapuda satış bedelinin tamamı Merkez Bankası’na bozdurularak TL’ye çevriliyor. Bu şartlar, piyasaya istikrar getirmeyi amaçlasa da gerekli sermayeyi artırdığı için talebi orta vadede dengeledi.

Türkiye’den Gayrimenkul Almak İsteyen Yabancılar İçin Tavsiyeler

Türkiye’de mülk edinmek yüksek getiri potansiyeli sunsa da yasal süreçler ve bölgesel fiyat dalgalanmaları ciddi hazırlık gerektirir.

• Yetkin bir avukat ve bağımsız tapu incelemesi: Tapu’da ipotek, haciz veya imar kısıtı olup olmadığını kontrol ettirmek gelecekteki hukuki riskleri önler; askeri güvenlik bölgeleri için izin başvurusu da profesyonel destekle hızlanır.
• Döviz bozdurma prosedürünü önceden planlayın: Satış bedelinin tamamı işlem öncesi banka aracılığıyla TL’ye çevrilmek zorunda; makbuz eksikliği tapu devrini engeller.
• SPK onaylı değerleme raporu alın: Rapor, mülkün gerçek piyasa değerini gösterir ve 400.000 dolar eşik kontrolünde vazgeçilmezdir; ayrıca TCMB fiyat endeksine göre bölgesel kıyas yapabilirsiniz.
• Altyapı projelerini ve imar planlarını inceleyin: Yeni otoyol, marina veya havalimanı projeleri bölgesel fiyatları katlayabilir; Alanya-Gazipaşa Havalimanı genişlemesi bunun güncel örneği.
• Hisseli yatırım alternatiflerini değerlendirin: Divissa’nın dijital platformu 750+ yatırımcıya 50’den fazla projede %13+ ortalama yıllık getiri sunarak küçük sermaye ile portföy çeşitlendirme imkânı veriyor.

Kaynaklar

• TÜİK – 2024 Konut Satış İstatistikleri
• İşletme Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi – Döviz Kuru Değişimlerinin Yabancı Konut Talebine Etkileri
• Summer Homes – Capital Appreciation in Alanya
• ResidentTurkey – Buying Property in Turkey as a Foreigner
• Property Turkey – Turkish Economic Future and Real Estate Market